幾年前開始接觸投資的時候，我總以為只有買股票或基金才叫「投資」。直到後來開始注意到「現金流」這個概念，才慢慢轉向了更穩健、具備配息機制的資產配置方式，而「REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產信託基金）」就是其中一種讓我越研究越著迷的標的。

在亞洲市場中，香港的 REITs 有著相對獨特的位置——不僅法律制度透明，還有不少資產優質、配息穩定的標的，吸引了大量來自本地與國際的長線資金。今天這篇文章，就想帶大家來了解一下，香港 REITs 的特色是什麼、風險在哪、又適合怎樣的投資人。

什麼是 REITs？為什麼值得納入資產配置？

REITs 是一種集合投資工具，專門用來投資收益型不動產，例如商場、辦公大樓、物流中心、甚至醫療物業。投資人透過購買 REITs，就像買入一籃子不動產的股份，不需要實際買房，也能按比例分享租金收益與物業升值。

對於資產配置來說，REITs 提供了幾項優勢：

• 穩定現金流（租金收入）
• 分散風險（持有多種物業）
• 高流動性（在交易所上市，可自由買賣）牛熊證分佈
• 配息友善（香港 REITs 一般每半年或每年派息，部分標的年化殖利率達 5% 以上）

香港 REITs 的市場特色

雖然香港 REITs 市場不像美國那麼成熟（目前只有約 10 多檔在港交所掛牌），但不少標的背後資產頗具質量，且受到嚴格監管。以下是香港 REITs 的幾個特色：

1. 資產集中度高

大多數香港 REITs 都集中投資在香港本地的不動產，尤其是商場與寫字樓。例如知名的領展房產基金（Link REIT），擁有多個大型社區商場與停車場，是港人生活密不可分的一部分。

雖然這帶來穩定收益來源，但也意味著抗壓性需考慮地區經濟波動。例如疫情或示威活動都可能影響物業營運。

2. 殖利率較高，但波動也存在

不少港股 REITs 殖利率介於 4% 至 7% 之間，看起來比一般藍籌股吸引。但這也伴隨價格波動與租戶風險，例如某些寫字樓 REITs 在近年香港辦公室租金下滑後，面臨收入壓力，價格也曾明顯回落。

3. 槓桿使用受限

根據香港證監會規定，REITs 槓桿比率上限為資產淨值的 50%。這使得 REITs 難以過度擴張，有助控制風險，但在經濟回升時增長動力也會較為溫和。